نادیا ایلخانیNadia Ilkhani

بله. طبق قانون کاندومینیوم تایلند، اتباع خارجی می‌توانند واحد آپارتمانی (کاندو) را به‌صورت مالکیت کامل (Freehold) و به نام خودشان ثبت کنند، به شرطی که سهم کل مالکان خارجی در آن ساختمان از ۴۹٪ متراژ قابل فروش بیشتر نشود. قانون در این مورد بر اساس ملیت تفاوتی قائل نیست، اما شرط انتقال پول از خارج (پرسش‌های بعدی) باید رعایت شود. پیش از پرداخت، سهمیه خارجیِ آزاد در همان ساختمان را کتبی از سازنده بخواهید.

منابع: terms.lawlexbangkok.com

طبق قانون زمین تایلند، اتباع خارجی به‌طور معمول نمی‌توانند مالک زمین شوند؛ برای ویلا معمولاً فقط اجاره بلندمدت زمین (Leasehold، حداکثر ۳۰ سال با ثبت در اداره زمین) ممکن است. ثبت ملک به نام یک فرد تایلندی یا شرکتی که سهامداران تایلندی آن فقط اسمی هستند (Nominee) غیرقانونی است و می‌تواند به از دست رفتن ملک منجر شود. به همین دلیل ما فقط آپارتمان با مالکیت کامل خارجی (Foreign Freehold) پیشنهاد می‌کنیم.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: thethaiger.combloomberg.com

برای ثبت مالکیت Freehold، پول باید از یک حساب بانکی خارج از تایلند و به ارز خارجی (مثلاً یورو، دلار یا درهم) با حواله بانکی به تایلند وارد شود و در بانک تایلندی به بات تبدیل شود. بانک گیرنده سپس فرم Foreign Exchange Transaction (FET، جایگزین فرم قدیمی Tor Tor 3) را صادر می‌کند که اداره زمین هنگام انتقال سند آن را می‌خواهد. نام فرستنده باید دقیقاً با نام خریدار در قرارداد یکی باشد و هدف حواله «خرید واحد کاندومینیوم» ذکر شود. از دسامبر ۲۰۲۵ بانک‌های تایلند برای حواله‌های بزرگ (حدود ۲۰۰ هزار دلار به بالا) مدارک منشأ پول را دقیق‌تر بررسی می‌کنند.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: lazudi.comterms.lawarmenian-lawyer.com

به دلیل تحریم‌های بین‌المللی علیه ایران (از جمله تحریم‌های آمریکا و تحریم‌های سازمان ملل و اتحادیه اروپا که در سپتامبر ۲۰۲۵ دوباره برقرار شدند)، بانک‌های تایلند به‌طور معمول حواله‌های مستقیم از بانک‌های ایرانی را نمی‌پذیرند. ما فقط پرداخت‌هایی را می‌پذیریم که از طریق کاملاً قانونی و از حساب بانکیِ خود خریدار انجام شود و از هرگونه روش دور زدن تحریم یا واسطه‌های غیرشفاف استفاده نمی‌کنیم. پیش از هر اقدام، با بانک خود و یک وکیل مستقل مشورت کنید.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: winston.comhsfkramer.comnationthailand.com

راه معمول، حواله بانکی از حساب شخصی خودتان در کشور محل اقامت (مثلاً یک بانک آلمانی، اماراتی یا ترکیه‌ای) به حساب سازنده در تایلند است، به ارز خارجی و با مدارک منشأ پول (حقوق، فروش دارایی، صورت‌حساب بانکی). بانک فرستنده و بانک تایلندی هر دو ممکن است به دلیل ملیت، بررسی بیشتری انجام دهند و زمان بیشتری بگیرند؛ بهتر است پیش از امضای قرارداد، قابلیت حواله را با بانک خود و بانک گیرنده تأیید کنید. ما مشخصات حساب و مدارک لازم را کتبی در اختیار شما می‌گذاریم و توصیه می‌کنیم یک وکیل تایلندی موضوع را بررسی کند.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: lazudi.comarmenian-lawyer.comdlapiper.com

برای خرید آپارتمان، داشتن حساب بانکی تایلندی لازم نیست؛ پول می‌تواند مستقیماً از خارج به حساب سازنده واریز شود و فرم FET صادر شود. افتتاح حساب برای خارجی‌ها معمولاً به نوع ویزا، آدرس و تصمیم خود بانک بستگی دارد و برای دارندگان گذرنامه ایرانی ممکن است به دلیل الزامات تحریمی رد شود یا مدارک بیشتری خواسته شود. قانون صریحی که همه ایرانی‌ها را منع کند پیدا نکردیم، اما تضمینی هم وجود ندارد.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: nationthailand.comenglish.aawsat.com

خرید ملک به‌خودی‌خود اقامت، اقامت دائم یا اجازه کار نمی‌دهد. اما سرمایه‌گذاری دست‌کم ۱۰ میلیون بات – مثلاً کاندویی به نام خودتان که با پول انتقالی از خارج (فرم FET) پرداخت شده، سپرده ثابت در یک بانک تایلندی و/یا اوراق قرضه دولتی تایلند، یا ترکیبی از آن‌ها – می‌تواند شرایط تمدید اقامت یک‌ساله بر پایه سرمایه‌گذاری را فراهم کند؛ ابتدا با ویزای Non-Immigrant وارد می‌شوید و تا زمانی که سرمایه‌گذاری را حفظ کنید، تمدید سالانه ممکن است (بدون اجازه کار). واحد پیش‌فروش فقط پس از تحویل و ثبت سند به نام شما حساب می‌شود. مسیر جدیدتر از ۳ میلیون بات (از ۱ اکتبر ۲۰۲۵، دستورهای اداره مهاجرت ۲۳۷/۲۵۶۸ و ۲۳۸/۲۵۶۸، با تأییدیه وزارت گردشگری و ورزش) طبق گزارش‌ها از اکتبر ۲۰۲۶ برای درخواست‌های جدید متوقف شده است؛ روی آن حساب نکنید. برای دارندگان گذرنامه ایرانی: پول باید از حساب شخصی خودتان در خارج از ایران و به ارز خارجی منتقل شود؛ ما هیچ راهی برای دور زدن تحریم‌ها پیشنهاد نمی‌کنیم و اداره مهاجرت ممکن است بررسی بیشتری انجام دهد. تصمیم نهایی همیشه با اداره مهاجرت تایلند است و قوانین تغییر می‌کنند؛ پیش از خرید با اداره مهاجرت، سفارت تایلند یا یک وکیل تأیید کنید.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: osos.boi.go.thtilleke.comthailawonline.comalestriaproperty.com

دارندگان گذرنامه ایرانی مشمول معافیت ویزا یا ویزای فرودگاهی تایلند نیستند و باید پیش از سفر از سامانه رسمی ویزای الکترونیکی www.thaievisa.go.th درخواست دهند (زمان بررسی حداقل حدود ۴ روز کاری). طبق اعلام سفارت تایلند در تهران، ایرانیانی که خارج از ایران زندگی می‌کنند باید از کشور محل اقامت خود اقدام کنند. اعتبار گذرنامه باید حداقل ۶ ماه باشد؛ پیش از سفر قوانین روز را از سفارت بررسی کنید.

منابع: tehran.thaiembassy.orgimage.mfa.go.th

از سپتامبر ۲۰۲۴ برنامه Thailand Privilege (ویزای ۵ تا ۲۰ ساله با پرداخت حق عضویت) برای همه ملیت‌ها به‌جز کره شمالی باز است، اما گزارش شده که اداره مهاجرت برای برخی ملیت‌ها از جمله ایران بررسی سخت‌گیرانه‌تری انجام می‌دهد و ممکن است درخواست را رد کند. ویزای ۱۰ ساله LTR (گروه Wealthy Global Citizen) به حداقل ۱ میلیون دلار دارایی و ۵۰۰ هزار دلار سرمایه‌گذاری در تایلند (از جمله ملک) نیاز دارد و توسط BOI بررسی می‌شود. در هر دو مورد نتیجه تضمین‌شده نیست.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: imidaily.comlegal500.comemerhub.com

هزینه انتقال در اداره زمین ۲٪ ارزش ارزیابی‌شده است که معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود (تخفیف ۰٫۰۱٪ فعلی فقط برای اتباع تایلندی است). مالیات کسب‌وکار ویژه (SBT) ۳٫۳٪ و مالیات تکلیفی (Withholding) معمولاً بر عهده فروشنده/سازنده است و تمبر ۰٫۵٪ فقط وقتی SBT اعمال نشود. علاوه بر آن، صندوق ذخیره ساختمان (Sinking Fund) و شارژ ماهانه نگهداری را در نظر بگیرید؛ تقسیم دقیق هزینه‌ها در قرارداد فروش مشخص می‌شود.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: cornerstone.co.thadmin.mondaq.com

بله، اجاره ماهانه یا بلندمدت (۳۰ روز و بیشتر) مجاز است. اجاره کوتاه‌مدت زیر ۳۰ روز (مثل Airbnb) بدون مجوز هتل طبق قانون هتل تایلند غیرقانونی است و جریمه دارد؛ مگر ساختمان خودش مجوز داشته باشد. درآمد اجاره در تایلند مشمول مالیات است و ممکن است در کشور محل اقامت شما نیز گزارش آن لازم باشد. ما می‌توانیم شما را به شرکت‌های مدیریت اجاره معرفی کنیم؛ بازده تضمین‌شده را فقط وقتی جدی بگیرید که در قرارداد کتبی آمده باشد.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: scmp.comexpatfocus.com

بله، واحد کاندو قابل ارث است. اگر مالک فوت‌شده پول خرید را طبق قانون از خارج وارد کرده باشد، وراث خارجی معمولاً می‌توانند واحد را در چارچوب سهمیه خارجی نگه دارند؛ در غیر این صورت ممکن است لازم باشد ظرف یک سال آن را بفروشند. تنظیم وصیت‌نامه تایلندی برای دارایی‌های تایلند کار را بسیار ساده‌تر می‌کند؛ جزئیات را با وکیل بررسی کنید.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: tilleke.com

در پیش‌فروش معمولاً بیعانه رزرو، سپس پیش‌پرداخت (مثلاً ۲۰ تا ۳۰٪) و اقساط در طول ساخت پرداخت می‌شود و مابقی هنگام تحویل و انتقال سند. خطرهای اصلی: تأخیر در ساخت، تغییر مشخصات، و در موارد نادر توقف پروژه. پیش از پرداخت بررسی کنید: سابقه سازنده، مجوز ساخت و EIA، سهمیه خارجی، و قرارداد (به زبانی که می‌فهمید) توسط وکیل مستقل. هر قسط باید جداگانه از خارج حواله شود تا فرم FET کامل باشد.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: condodee.comfazwaz.com

بله، واحد Freehold را می‌توانید به خریدار تایلندی یا خارجی (در صورت وجود سهمیه) بفروشید. اگر پول خرید با فرم FET وارد شده باشد، خروج اصل پول و سود فروش به ارز خارجی معمولاً با ارائه همین مدارک ممکن است؛ پس همه رسیدها و فرم‌ها را نگه دارید. در فروش، فروشنده معمولاً SBT یا تمبر و مالیات تکلیفی را می‌پردازد. انتقال به حساب‌های ایران مشمول همان محدودیت‌های تحریمی است.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: lazudi.comcornerstone.co.th

پاتایا شهری ساحلی با هزینه زندگی معمولاً پایین‌تر از اروپا و دبی، بیمارستان‌های بین‌المللی و مدارس بین‌المللی است و حدود ۱ تا ۲ ساعت با فرودگاه سووارنابومی بانکوک فاصله دارد. رستوران‌های حلال و چند مسجد در پاتایا وجود دارد و در بانکوک (به‌ویژه سوخومویت و پراتونام) رستوران‌های ایرانی و جامعه‌ای از ایرانیان و فارسی‌زبانان هست. تیم ما با کمال میل به سؤالات شما درباره منطقه‌ها پاسخ می‌دهد.

منابع: bkmagazine.combangkokbeyond.comzabihah.com

بانک‌های تایلند به‌طور معمول به خارجی‌های غیرمقیم وام مسکن نمی‌دهند. به همین دلیل بیشتر خریداران خارجی با سرمایه خود و از طریق برنامه اقساطی سازنده در دوره ساخت خرید می‌کنند. برخی خریداران از وام در کشور محل اقامتشان استفاده می‌کنند که آن هم باید از حساب خودشان و به ارز خارجی حواله شود.

اطلاعات عمومی — مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست

منابع: cornerstone.co.thwise.com