명의신탁 회사 대신 프리홀드 콘도

핵심 요약

• 건물 내 외국인 소유 비율이 49 % 외국인 쿼터 이내라면 외국인도 콘도 세대를 본인 명의의 완전 소유권(프리홀드)으로 가질 수 있습니다.
• 대금은 해외에서 외화로 송금하며, 태국 은행이 토지청(Land Office)에서 필요한 FET 서류를 발급합니다.
• 태국인이나 명의신탁 회사를 통해 토지나 주택을 보유하는 것은 불법입니다. 2026년 5월부터 당국은 전국적으로 점검을 강화하고 있습니다.
• 주택의 경우 토지청에 등기한 장기 임차(리스홀드)가 일반적인 합법적 대안입니다.

콘도: 본인 명의의 완전 소유권

콘도미니엄법에 따라 외국인은 콘도미니엄 세대를 소유할 수 있습니다. 세대의 소유권 증서는 토지청에 본인 명의로 등기되며, 태국 회사나 태국인 파트너가 필요 없습니다. 제한은 외국인 쿼터 하나입니다. 콘도미니엄 건물 전체 세대 면적의 최대 49 %까지만 외국인 소유주들이 합산해 보유할 수 있고, 나머지는 태국인 쿼터입니다.

소유권 이전을 위해 대금은 해외에서 외화로 들어와야 합니다. 송금할 때 목적을 적으세요. 예: ‘콘도미니엄 세대 구매’, 프로젝트명, 호수, 본인 이름. 5만 미국 달러 이상이면 대금을 받는 태국 은행이 Foreign Exchange Transaction(FET) 서류를, 그보다 적은 금액이면 은행 확인서를 발급하며, 토지청이 이 서류들을 요구합니다. 외국인 쿼터에 아직 남은 세대가 있는지 개발사에 미리 묻고 서면으로 확인받으세요.

출처: [1] [2] [6]

토지와 주택: 명의신탁이 불법인 이유

외국인은 일반적으로 태국에서 토지를 소유할 수 없습니다. 명의신탁(노미니) 구조 – 태국인 개인이나, 태국인 주주가 이름만 빌려주는 태국 회사가 외국인을 대신해 토지나 주택을 보유하는 방식 – 는 불법입니다. 태국 회사를 이용해 외국인을 위해 태국인 쿼터의 콘도 세대를 사는 경우도 마찬가지입니다.

결과는 심각합니다. 태국 토지국(Department of Lands)에 따르면 토지를 불법으로 보유한 외국인은 징역, 벌금 또는 둘 다에 처해질 수 있으며, 이를 도운 태국인이나 회사도 책임을 집니다. 토지 매각 명령이 내려질 수 있고, 매각하지 않으면 토지국이 직접 매각을 명할 수 있습니다.

출처: [4] [6]

2026년: 당국의 점검 강화

정부 기관과 주요 신문의 보도입니다. 점검은 판결이 아니지만, 이 문제가 지금 얼마나 진지하게 다뤄지는지 보여 줍니다.

1. 2026년 5월 11일

   사업개발국(DBD)과 특별수사국(DSI)이 명의신탁 의심 회사를 함께 점검합니다. 코사무이와 코팡안에서 시작해 푸껫, 끄라비, 팡아, 파타야, 후아힌으로 확대됩니다.

   The Nation
2. 2026년 5월 26일

   토지국은 등기 전후 점검을 강화합니다. 500만 바트 이상의 토지 거래나 200만 바트 이상의 현금 지급에 대해서는 매수인의 자금 출처를 조사합니다.

   The Nation
3. 2026년 9월 8일

   상무부가 토지와 콘도를 보유한 125,622개 회사의 지분 기록을 점검합니다. 위반을 확인한 것이 아니라 선별 점검입니다.

   The Nation
4. 2026년 9월 15일

   특별수사국(DSI)이 파타야의 명의신탁 사건을 ‘특별 사건’으로 맡습니다.

   The Nation
5. 2026년 10월 19일

   정부가 단속을 전국으로 확대합니다. 의심스러운 토지와 건물 보유를 점검하고, 실소유자를 찾기 위해 경찰·세무·법인 등기·출입국 데이터를 대조합니다.

   Thai PBS World

리스홀드: 주택을 위한 합법적인 방법

주택이나 빌라를 원한다면 보통 토지청에 등기한 장기 임차(리스홀드)를 이용합니다. 임차 기간과 연장 조건에는 법적 한도가 있으며, 당국은 명의신탁 소유를 숨기는 데 쓰이는 임대차 계약도 점검합니다. 따라서 계약서는 독립적인 변호사에게 검토받고, 법을 우회하는 것이 목적인 구조는 피하세요.

출처: [7]

프리홀드 콘도인가, 명의신탁 회사인가?

체크리스트: 안전한 구매

1. 매매 계약은 개발사와 직접, 본인 명의로 체결하세요.
2. 세대가 외국인 쿼터에 속한다는 것을 개발사에서 서면으로 확인받으세요.
3. 대금은 해외에서 외화로 송금하고 FET 서류나 은행 확인서를 보관하세요.
4. 계약서에 적힌 개발사 공식 계좌로만 지불하세요 – X Property나 개인 계좌로는 절대 보내지 마세요.
5. 계좌 정보는 개발사에 직접 전화로 확인하세요 – 사기범은 이메일과 청구서를 위조합니다.
6. 개발사의 회사 정보, 인허가, 건축 허가를 확인하세요.
7. 태국인 개인이나 회사를 본인 대신 소유주로 올리는 서류에는 절대 서명하지 마세요.
8. 서명하기 전에 독립적인 변호사에게 계약서 검토를 받으세요.

출처

1. Ownership of real estate by foreigners in Thailand: Requesting ownership of a condominium unitThailand.go.th (Government portal, source: REIC)2023년 7월 10일
2. Procedure for accepting foreign money transfers to buy assets in ThailandThailand.go.th (Government portal)2023년 7월 11일
3. DBD, DSI team up against foreign nominee firms in key Thai tourist areasThe Nation2026년 5월 11일
4. Land Department steps up crackdown on nominee landholdingThe Nation2026년 5월 12일
5. Department of Lands tightens checks on nominee land deals in ThailandThe Nation2026년 5월 26일
6. Thailand nominee crackdown exposes property law loopholesThe Nation2026년 6월 22일
7. Nominee-owned foreign firms on Samui taking up long-term land leasesThai PBS World2026년 8월 15일
8. Thailand screens 125,622 firms in property nominee crackdownThe Nation2026년 9월 8일
9. Thailand’s DSI opens special case in Pattaya nominee crackdownThe Nation2026년 9월 15일
10. Nationwide crackdown launched on illegal nominee shareholders and land holdingsThai PBS World2026년 10월 19일

법과 관행은 바뀔 수 있습니다 – 2026년 10월 30일 기준 정보.