Satın alma rehberi · 2026 hukuki durum
Paravan şirket yerine freehold daire
Arsa ya da evi bir Tayland şirketi üzerinden almak, birçok yabancının hâlâ duyduğu bir yol. Bu yol yasa dışıdır ve 2026’da yetkililer onu her zamankinden sıkı denetliyor. Daireler için basit ve yasal bir yol var: kendi adınıza mülkiyet.
Kısaca
- Binadaki yabancı mülkiyeti %49 yabancı kotası içinde kaldığı sürece yabancılar bir daireye kendi adlarına tam mülkiyetle (freehold) sahip olabilir.
- Para yurt dışından döviz olarak gelir; Tayland bankası Tapu Dairesi’nde (Land Office) gereken FET formunu düzenler.
- Arsa veya evi bir Taylandlı ya da paravan şirket üzerinden tutmak yasa dışıdır. Mayıs 2026’dan beri yetkililer denetimleri ülke genelinde sıkılaştırıyor.
- Evler için Tapu Dairesi’ne tescilli uzun süreli kira (leasehold) olağan yasal alternatiftir.
Daire: kendi adınıza tam mülkiyet
Kondominyum Yasası’na göre yabancılar kondominyum dairelerine sahip olabilir. Dairenin tapusu Tapu Dairesi’nde doğrudan sizin adınıza tescil edilir – Tayland şirketi ya da Taylandlı ortak gerekmez. Sınır yabancı kotasıdır: yabancı malikler birlikte bir kondominyum binasındaki dairelerin toplam alanının en fazla %49’una sahip olabilir; kalanı Tayland kotasıdır.
Devir için paranın yurt dışından döviz olarak gelmesi gerekir. Transferde amacı belirtin – örneğin “kondominyum dairesi alımı”, proje, daire numarası ve adınız. 50.000 ABD doları ve üzerindeki tutarlarda parayı alan Tayland bankası Foreign Exchange Transaction (FET) formunu, daha küçük tutarlarda banka belgesini düzenler; Tapu Dairesi bu belgeleri ister. Yabancı kotasında hâlâ boş daire olup olmadığını geliştiriciye erkenden sorun ve yazılı olarak teyit ettirin.
Arsa ve evler: paravan yapılar neden yasa dışı
Yabancılar Tayland’da genellikle arsa sahibi olamaz. Paravan (nominee) yapı – bir Taylandlının ya da Taylandlı ortakları yalnızca adını veren bir Tayland şirketinin, bir yabancı adına arsa veya ev tutması – yasa dışıdır. Bu, bir Tayland şirketi üzerinden yabancılar için Tayland kotasından daire alınması için de geçerlidir.
Sonuçları ağırdır: Department of Lands’e (Tapu İdaresi) göre arsayı yasa dışı tutan yabancılara hapis, para cezası ya da her ikisi verilebilir; yardım eden Taylandlı kişi veya şirketler de sorumludur. Arsanın satılması emredilebilir; satış yapılmazsa Department of Lands satışı kendisi emredebilir.
2026: yetkililer denetimleri sıkılaştırıyor
Resmî kurumların ve büyük gazetelerin aktardıkları – denetim bir hüküm değildir, ama konunun artık ne kadar ciddi takip edildiğini gösterir:
İş Geliştirme Dairesi (DBD) ve Özel Soruşturma Dairesi (DSI), şüpheli paravan şirketleri birlikte denetliyor – önce Koh Samui ve Koh Phangan’da, ardından Phuket, Krabi, Phang Nga, Pattaya ve Hua Hin’de.
The NationDepartment of Lands tescil öncesi ve sonrası denetimleri sıkılaştırıyor: 5 milyon baht ve üzeri arsa işlemlerinde ya da 2 milyon baht ve üzeri nakit ödemelerde alıcının para kaynağı inceleniyor.
The NationTicaret Bakanlığı arsa ve daire sahibi 125.622 şirketin ortaklık kayıtlarını tarıyor – bu bir kontrol, ihlal tespiti değil.
The NationDSI, Pattaya’daki bir paravan dosyasını “özel dava” olarak üstleniyor.
The NationHükümet operasyonu ülke geneline yayıyor: şüpheli arsa ve binalar denetleniyor; gerçek sahipleri bulmak için polis, vergi, ticaret sicili ve göç verileri karşılaştırılıyor.
Thai PBS World
Leasehold: evler için yasal yol
Ev veya villa istiyorsanız genellikle Tapu Dairesi’ne tescilli uzun süreli kira (leasehold) kullanılır. Kira süresi ve uzatma seçeneklerinin yasal sınırları vardır; yetkililer paravan mülkiyeti gizlemek için kullanılan kira sözleşmelerini de inceliyor. Bu yüzden sözleşmeyi bağımsız bir avukata kontrol ettirin ve amacı yasayı dolanmak olan her yapıdan uzak durun.
Kaynaklar: [7]
Freehold daire mi, paravan şirket mi?
Freehold daire
- Tapuda kimin adı var?
- Sizin – Tapu Dairesi’nde tescilli
- Yasal mı?
- Evet – %49 yabancı kotası dahilinde
- Başlıca risk
- Olağan satın alma riskleri, ör. inşaat gecikmesi
Paravan şirket
- Tapuda kimin adı var?
- Bir Taylandlı ya da Tayland şirketi
- Yasal mı?
- Hayır – paravan yapılar yasa dışıdır
- Başlıca risk
- Kovuşturma, zorla satış, kontrol kaybı
Kontrol listesi: güvenli satın alma
- Satış sözleşmesini doğrudan geliştiriciyle ve kendi adınıza imzalayın.
- Dairenizin yabancı kotasında olduğunu geliştiriciye yazılı olarak teyit ettirin.
- Parayı yurt dışından döviz olarak gönderin ve FET formunu veya banka belgesini saklayın.
- Yalnızca sözleşmede yazan resmî geliştirici hesabına ödeme yapın – asla X Property’ye ve asla kişisel bir hesaba değil.
- Banka bilgilerini doğrudan geliştiriciyle telefonda teyit edin – dolandırıcılar e-posta ve fatura taklit eder.
- Geliştiricinin şirket bilgilerini, lisanslarını ve yapı ruhsatını kontrol edin.
- Sizin yerinize bir Taylandlıyı veya Tayland şirketini malik yapan belgeleri asla imzalamayın.
- İmzalamadan önce sözleşmeyi bağımsız bir avukata inceletin.
Kaynaklar
- Ownership of real estate by foreigners in Thailand: Requesting ownership of a condominium unitThailand.go.th (Government portal, source: REIC)
- Procedure for accepting foreign money transfers to buy assets in ThailandThailand.go.th (Government portal)
- DBD, DSI team up against foreign nominee firms in key Thai tourist areasThe Nation
- Land Department steps up crackdown on nominee landholdingThe Nation
- Department of Lands tightens checks on nominee land deals in ThailandThe Nation
- Thailand nominee crackdown exposes property law loopholesThe Nation
- Nominee-owned foreign firms on Samui taking up long-term land leasesThai PBS World
- Thailand screens 125,622 firms in property nominee crackdownThe Nation
- Thailand’s DSI opens special case in Pattaya nominee crackdownThe Nation
- Nationwide crackdown launched on illegal nominee shareholders and land holdingsThai PBS World
Yasalar ve uygulamalar değişebilir – bilgiler 30 Eki 2026 itibarıyladır.