Кондо во freehold вместо номинальной компании

Коротко

• Иностранцы могут владеть квартирой в кондоминиуме на правах полной собственности (freehold) на своё имя – пока доля иностранцев в здании не превышает квоту 49 %.
• Деньги поступают из-за рубежа в иностранной валюте; тайский банк выдаёт форму FET, которая нужна в Земельном департаменте (Land Office).
• Владеть землёй или домом через тайского гражданина или номинальную компанию незаконно. С мая 2026 года власти ужесточают проверки по всей стране.
• Для домов обычная законная альтернатива – долгосрочная аренда (leasehold), зарегистрированная в Земельном департаменте.

Кондо: полная собственность на ваше имя

По Закону о кондоминиумах иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах. Право собственности на квартиру регистрируется в Земельном департаменте на ваше имя – без тайской компании и без тайского партнёра. Ограничение одно – иностранная квота: вместе иностранные владельцы могут иметь до 49 % общей площади квартир в здании кондоминиума; остальное – тайская квота.

Для оформления деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте. При переводе укажите назначение – например, «покупка квартиры в кондоминиуме», проект, номер квартиры и ваше имя. При сумме от 50 000 долларов США принимающий тайский банк выдаёт форму Foreign Exchange Transaction (FET), при меньших суммах – банковскую справку; эти документы требует Земельный департамент. Заранее спросите застройщика, есть ли ещё свободная квартира в иностранной квоте, и попросите подтвердить это письменно.

Источники: [1] [2] [6]

Земля и дома: почему номинальные схемы незаконны

Землёй в Таиланде иностранцы, как правило, владеть не могут. Номинальная схема (nominee) – когда тайский гражданин или тайская компания, чьи тайские акционеры лишь дают своё имя, владеет землёй или домом вместо иностранца, – незаконна. Это касается и покупки квартир в тайской квоте для иностранцев через тайскую компанию.

Последствия серьёзные: по данным Земельного департамента, иностранцам, незаконно владеющим землёй, грозит лишение свободы, штраф или и то и другое; тайские граждане или компании, которые помогают, тоже несут ответственность. Может быть предписана продажа земли, а если её нет – Земельный департамент вправе сам распорядиться о продаже.

Источники: [4] [6]

2026: власти ужесточают проверки

Что сообщают ведомства и крупные газеты. Проверка – не приговор, но она показывает, насколько серьёзно теперь относятся к теме:

1. 11 мая 2026 г.

   Департамент развития бизнеса (DBD) и Департамент специальных расследований (DSI) вместе проверяют подозрительные номинальные компании – сначала на Самуи и Пхангане, затем на Пхукете, в Краби, Пханг-Нге, Паттайе и Хуахине.

   The Nation
2. 26 мая 2026 г.

   Земельный департамент ужесточает проверки до и после регистрации: при сделках с землёй от 5 млн бат или оплате наличными от 2 млн бат проверяется происхождение денег покупателя.

   The Nation
3. 8 сент. 2026 г.

   Министерство торговли сверяет данные о владельцах 125 622 компаний, владеющих землёй и кондоминиумами, – это проверка, а не установление нарушения.

   The Nation
4. 15 сент. 2026 г.

   DSI берёт дело о номинальной схеме в Паттайе как «особое дело».

   The Nation
5. 19 окт. 2026 г.

   Правительство расширяет кампанию на всю страну: подозрительные земельные участки и здания проверяются, данные полиции, налоговой, реестра компаний и иммиграции сверяются, чтобы найти настоящих владельцев.

   Thai PBS World

Leasehold: законный путь для домов

Если вам нужен дом или вилла, обычно используют долгосрочную аренду (leasehold), зарегистрированную в Земельном департаменте. Сроки и продления ограничены законом, а власти проверяют и договоры аренды, которые маскируют номинальное владение. Поэтому пусть договор проверит независимый юрист, и избегайте любых схем, цель которых – обойти закон.

Источники: [7]

Кондо во freehold или номинальная компания?

Чек-лист: безопасная покупка

1. Подписывайте договор купли-продажи напрямую с застройщиком – на своё имя.
2. Попросите застройщика письменно подтвердить, что ваша квартира в иностранной квоте.
3. Переводите деньги из-за рубежа в иностранной валюте и сохраняйте форму FET или банковскую справку.
4. Платите только на официальный счёт застройщика, указанный в договоре, – никогда X Property и никогда на частный счёт.
5. Подтверждайте реквизиты по телефону напрямую у застройщика – мошенники подделывают письма и счета.
6. Проверьте данные компании застройщика, лицензии и разрешение на строительство.
7. Никогда не подписывайте документы, по которым тайский гражданин или компания становится владельцем вместо вас.
8. Перед подписанием дайте договор на проверку независимому юристу.

Источники

1. Ownership of real estate by foreigners in Thailand: Requesting ownership of a condominium unitThailand.go.th (Government portal, source: REIC)10 июл. 2023 г.
2. Procedure for accepting foreign money transfers to buy assets in ThailandThailand.go.th (Government portal)11 июл. 2023 г.
3. DBD, DSI team up against foreign nominee firms in key Thai tourist areasThe Nation11 мая 2026 г.
4. Land Department steps up crackdown on nominee landholdingThe Nation12 мая 2026 г.
5. Department of Lands tightens checks on nominee land deals in ThailandThe Nation26 мая 2026 г.
6. Thailand nominee crackdown exposes property law loopholesThe Nation22 июн. 2026 г.
7. Nominee-owned foreign firms on Samui taking up long-term land leasesThai PBS World15 авг. 2026 г.
8. Thailand screens 125,622 firms in property nominee crackdownThe Nation8 сент. 2026 г.
9. Thailand’s DSI opens special case in Pattaya nominee crackdownThe Nation15 сент. 2026 г.
10. Nationwide crackdown launched on illegal nominee shareholders and land holdingsThai PBS World19 окт. 2026 г.

Законы и практика могут меняться – данные на 30 окт. 2026 г..