מדריך רכישה · המצב המשפטי 2026
דירה בבעלות מלאה במקום חברת קש
קניית קרקע או בית דרך חברה תאילנדית היא דרך שזרים רבים עדיין שומעים עליה. הדרך הזו אינה חוקית, וב-2026 הרשויות בודקות אותה בקפדנות רבה מתמיד. לדירות קונדו יש דרך פשוטה וחוקית: בעלות על שמכם.
בקצרה
- זרים יכולים להחזיק יחידת קונדו בבעלות מלאה (Freehold) על שמם – כל עוד הבעלות הזרה בבניין נשארת במסגרת מכסת הזרים של 49 %.
- הכסף מגיע מחו״ל במטבע זר, והבנק התאילנדי מנפיק את טופס ה-FET הנדרש בלשכת המקרקעין (Land Office).
- החזקת קרקע או בית באמצעות אדם תאילנדי או חברת קש אינה חוקית. מאז מאי 2026 הרשויות מחמירות את הבדיקות בכל המדינה.
- לבתים, חכירה ארוכת טווח הרשומה בלשכת המקרקעין (Leasehold) היא החלופה החוקית המקובלת.
קונדו: בעלות מלאה על שמכם
לפי חוק הקונדומיניום, זרים רשאים להחזיק יחידות בבנייני קונדומיניום. שטר הבעלות על היחידה נרשם בלשכת המקרקעין על שמכם – בלי חברה תאילנדית ובלי שותף תאילנדי. המגבלה היא מכסת הזרים: יחד, בעלים זרים רשאים להחזיק עד 49 % מסך שטח היחידות בבניין קונדומיניום; השאר הוא המכסה התאילנדית.
לצורך ההעברה הכסף חייב להגיע מחו״ל במטבע זר. ציינו את מטרת ההעברה – למשל „רכישת יחידת קונדומיניום“, שם הפרויקט, מספר היחידה ושמכם. בסכומים מ-50,000 דולר ארה״ב ומעלה, הבנק התאילנדי המקבל מנפיק טופס Foreign Exchange Transaction (FET), ובסכומים קטנים יותר – אישור בנק; לשכת המקרקעין דורשת את המסמכים האלה. שאלו את היזם מוקדם אם עדיין יש יחידה פנויה במכסת הזרים, ובקשו אישור בכתב.
קרקע ובתים: למה מבני נאמנות קש אינם חוקיים
זרים בדרך כלל אינם יכולים להחזיק קרקע בתאילנד. מבנה נאמנות קש (Nominee) – אדם תאילנדי או חברה תאילנדית שבעלי המניות התאילנדים שלה רק משאילים את שמם, המחזיקים קרקע או בית עבור זר – אינו חוקי. הדבר חל גם על רכישת יחידות קונדו במכסה התאילנדית עבור זרים באמצעות חברה תאילנדית.
ההשלכות חמורות: לפי מחלקת המקרקעין (Department of Lands), זרים המחזיקים קרקע שלא כחוק עלולים לעמוד בפני מאסר, קנס או שניהם, ותאילנדים או חברות שמסייעים נושאים גם הם בדין. ניתן להורות על מכירת הקרקע, ואם המכירה אינה מתבצעת – מחלקת המקרקעין רשאית להורות עליה בעצמה.
2026: הרשויות מחמירות את הבדיקות
מה שמדווחים גופים רשמיים ועיתונים גדולים – בדיקה אינה פסק דין, אבל היא מראה עד כמה ברצינות מטפלים כעת בנושא:
המחלקה לפיתוח עסקים (DBD) והמחלקה לחקירות מיוחדות (DSI) בודקות יחד חברות החשודות כחברות קש – תחילה בקו סמוי ובקו פנגן, ואחר כך בפוקט, קראבי, פאנג נגה, פטאיה והואה הין.
The Nationמחלקת המקרקעין מחמירה את הבדיקות לפני הרישום ואחריו: בעסקאות קרקע מ-5 מיליון באט ומעלה או בתשלומים במזומן מ-2 מיליון באט ומעלה נבדק מקור הכסף של הקונה.
The Nationמשרד המסחר סורק את רישומי הבעלות של 125,622 חברות המחזיקות קרקע ויחידות קונדו – כבדיקה, לא כקביעה של עבירה.
The Nationה-DSI מקבל תיק של חברת קש בפטאיה כ„תיק מיוחד“.
The Nationהממשלה מרחיבה את המבצע לכל המדינה: קרקעות ומבנים חשודים נבדקים, ונתוני משטרה, מס, רשם החברות וההגירה מוצלבים כדי לאתר את הבעלים האמיתיים.
Thai PBS World
Leasehold: הדרך החוקית לבתים
אם אתם רוצים בית או וילה, משתמשים בדרך כלל בחכירה ארוכת טווח הרשומה בלשכת המקרקעין (Leasehold). לתקופות החכירה ולאפשרויות ההארכה יש מגבלות בחוק, והרשויות בודקות גם חוזי חכירה שנועדו להסוות בעלות של חברת קש. לכן: תנו לעורך דין עצמאי לבדוק את החוזה, והתרחקו מכל מבנה שמטרתו לעקוף את החוק.
מקורות: [7]
דירה בבעלות מלאה או חברת קש?
דירה בבעלות מלאה
- השם של מי רשום בשטר?
- שלכם – רשום בלשכת המקרקעין
- חוקי?
- כן – במסגרת מכסת הזרים של 49 %
- הסיכון העיקרי
- סיכוני רכישה רגילים, למשל עיכוב בבנייה
חברת קש
- השם של מי רשום בשטר?
- אדם או חברה תאילנדיים
- חוקי?
- לא – מבני נאמנות קש אינם חוקיים
- הסיכון העיקרי
- העמדה לדין, מכירה כפויה, אובדן שליטה
רשימת בדיקה: רכישה בטוחה
- חתמו על חוזה הרכישה ישירות מול היזם – על שמכם.
- בקשו מהיזם אישור בכתב שהיחידה שלכם נמצאת במכסת הזרים.
- העבירו את הכסף מחו״ל במטבע זר ושמרו את טופס ה-FET או את אישור הבנק.
- שלמו רק לחשבון הרשמי של היזם שמופיע בחוזה – לעולם לא ל-X Property ולא לחשבון פרטי.
- וודאו את פרטי החשבון בטלפון ישירות מול היזם – נוכלים מזייפים מיילים וחשבוניות.
- בדקו את פרטי החברה של היזם, הרישיונות והיתר הבנייה.
- לעולם אל תחתמו על מסמכים שרושמים אדם או חברה תאילנדיים כבעלים במקומכם.
- לפני החתימה תנו לעורך דין עצמאי לבדוק את החוזה.
מקורות
- Ownership of real estate by foreigners in Thailand: Requesting ownership of a condominium unitThailand.go.th (Government portal, source: REIC)
- Procedure for accepting foreign money transfers to buy assets in ThailandThailand.go.th (Government portal)
- DBD, DSI team up against foreign nominee firms in key Thai tourist areasThe Nation
- Land Department steps up crackdown on nominee landholdingThe Nation
- Department of Lands tightens checks on nominee land deals in ThailandThe Nation
- Thailand nominee crackdown exposes property law loopholesThe Nation
- Nominee-owned foreign firms on Samui taking up long-term land leasesThai PBS World
- Thailand screens 125,622 firms in property nominee crackdownThe Nation
- Thailand’s DSI opens special case in Pattaya nominee crackdownThe Nation
- Nationwide crackdown launched on illegal nominee shareholders and land holdingsThai PBS World
חוקים ונהלים עשויים להשתנות – המידע נכון ל-30 באוק׳ 2026.