Freehold-Condo statt Strohmann-Firma

Das Wichtigste in Kürze

• Ausländer können eine Condo-Einheit als Volleigentum (Freehold) auf ihren eigenen Namen besitzen – solange der Ausländeranteil im Gebäude die 49-%-Ausländerquote nicht überschreitet.
• Das Geld kommt aus dem Ausland in Fremdwährung; die thailändische Bank stellt das FET-Formular aus, das Sie beim Grundbuchamt (Land Office) brauchen.
• Grund oder ein Haus über eine thailändische Person oder eine Strohmann-Firma zu halten, ist verboten. Seit Mai 2026 verschärfen die Behörden die Kontrollen im ganzen Land.
• Für Häuser ist eine beim Grundbuchamt eingetragene langfristige Pacht (Leasehold) die übliche legale Alternative.

Condo: Volleigentum auf Ihren Namen

Nach dem Condominium Act dürfen Ausländer Eigentumswohnungen in Condominium-Gebäuden besitzen. Die Eigentumsurkunde der Einheit wird beim Grundbuchamt auf Ihren eigenen Namen eingetragen – ohne thailändische Firma und ohne thailändischen Partner. Die Grenze ist die Ausländerquote: Zusammen dürfen ausländische Eigentümer bis zu 49 % der gesamten Wohnfläche eines Condominium-Gebäudes halten; der Rest ist die Thai-Quote.

Für die Übertragung muss das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung kommen. Geben Sie beim Überweisen den Zweck an – etwa „Kauf einer Eigentumswohnung“, Projekt, Einheit und Ihren Namen. Ab 50.000 US-Dollar stellt die empfangende thailändische Bank das Formular „Foreign Exchange Transaction“ (FET) aus, bei kleineren Beträgen eine Bankbestätigung; das Grundbuchamt verlangt diese Belege. Fragen Sie den Bauträger früh, ob noch eine Einheit in der Ausländerquote frei ist, und lassen Sie es sich schriftlich bestätigen.

Quellen: [1] [2] [6]

Grund und Häuser: Warum Strohmann-Konstrukte verboten sind

Grundstücke können Ausländer in Thailand in der Regel nicht besitzen. Ein Strohmann-Konstrukt („Nominee“) – eine thailändische Person oder eine thailändische Firma, deren thailändische Gesellschafter nur ihren Namen hergeben, hält Grund oder ein Haus für einen Ausländer – ist verboten. Das gilt auch, wenn über eine thailändische Firma Condo-Einheiten in der Thai-Quote für Ausländer gekauft werden.

Die Folgen sind ernst: Laut dem Department of Lands drohen Ausländern, die Grund illegal halten, Haft, Geldstrafe oder beides; thailändische Personen oder Firmen, die dabei helfen, haften ebenfalls. Der Verkauf des Grundstücks kann angeordnet werden – geschieht er nicht, kann das Department of Lands ihn selbst anordnen.

Quellen: [4] [6]

2026: Die Behörden verschärfen die Kontrollen

Was Behörden und große Zeitungen berichten – eine Prüfung ist kein Urteil, zeigt aber, wie ernst das Thema jetzt verfolgt wird:

1. 11. Mai 2026

   Das Department of Business Development (DBD) und das Department of Special Investigation (DSI) kontrollieren verdächtige Strohmann-Firmen gemeinsam – zuerst auf Koh Samui und Koh Phangan, danach in Phuket, Krabi, Phang Nga, Pattaya und Hua Hin.

   The Nation
2. 26. Mai 2026

   Das Department of Lands verschärft die Kontrollen vor und nach der Eintragung: Bei Grundstücksgeschäften ab 5 Millionen Baht oder Barzahlungen ab 2 Millionen Baht wird die Herkunft des Geldes untersucht.

   The Nation
3. 8. Sept. 2026

   Das Handelsministerium gleicht die Eigentümerdaten von 125.622 Firmen ab, die Grund und Condos besitzen – als Kontrolle, nicht als Feststellung eines Verstoßes.

   The Nation
4. 15. Sept. 2026

   Das DSI übernimmt einen Strohmann-Fall in Pattaya als „Sonderfall“.

   The Nation
5. 19. Okt. 2026

   Die Regierung weitet das Vorgehen landesweit aus: Verdächtige Grundstücke und Gebäude werden kontrolliert, Daten von Polizei, Steuer, Handelsregister und Einwanderung abgeglichen, um die wahren Eigentümer zu finden.

   Thai PBS World

Leasehold: der legale Weg für Häuser

Wer ein Haus oder eine Villa möchte, nutzt in der Regel eine beim Grundbuchamt eingetragene langfristige Pacht (Leasehold). Laufzeiten und Verlängerungen haben gesetzliche Grenzen, und die Behörden schauen sich auch Pachtverträge an, die ein Strohmann-Eigentum verschleiern sollen. Darum: Lassen Sie den Vertrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen und meiden Sie jede Konstruktion, deren Zweck es ist, das Gesetz zu umgehen.

Quellen: [7]

Freehold-Condo oder Strohmann-Firma?

Checkliste: sicher kaufen

1. Kaufvertrag direkt mit dem Bauträger schließen – auf Ihren eigenen Namen.
2. Vom Bauträger schriftlich bestätigen lassen, dass Ihre Einheit in der Ausländerquote liegt.
3. Das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung überweisen und das FET-Formular bzw. die Bankbestätigung aufbewahren.
4. Nur auf das im Vertrag genannte offizielle Konto des Bauträgers zahlen – nie an X Property und nie auf ein Privatkonto.
5. Bankdaten telefonisch direkt beim Bauträger bestätigen – Betrüger fälschen E-Mails und Rechnungen.
6. Firmendaten, Lizenzen und Baugenehmigung des Bauträgers kontrollieren.
7. Nie Dokumente unterschreiben, die eine thailändische Person oder Firma an Ihrer Stelle als Eigentümer eintragen.
8. Den Vertrag vor der Unterschrift von einem unabhängigen Anwalt prüfen lassen.

Quellen

1. Ownership of real estate by foreigners in Thailand: Requesting ownership of a condominium unitThailand.go.th (Government portal, source: REIC)10. Juli 2023
2. Procedure for accepting foreign money transfers to buy assets in ThailandThailand.go.th (Government portal)11. Juli 2023
3. DBD, DSI team up against foreign nominee firms in key Thai tourist areasThe Nation11. Mai 2026
4. Land Department steps up crackdown on nominee landholdingThe Nation12. Mai 2026
5. Department of Lands tightens checks on nominee land deals in ThailandThe Nation26. Mai 2026
6. Thailand nominee crackdown exposes property law loopholesThe Nation22. Juni 2026
7. Nominee-owned foreign firms on Samui taking up long-term land leasesThai PBS World15. Aug. 2026
8. Thailand screens 125,622 firms in property nominee crackdownThe Nation8. Sept. 2026
9. Thailand’s DSI opens special case in Pattaya nominee crackdownThe Nation15. Sept. 2026
10. Nationwide crackdown launched on illegal nominee shareholders and land holdingsThai PBS World19. Okt. 2026

Gesetze und Praxis können sich ändern – Stand: 30. Okt. 2026.