راهنمای خرید · وضعیت حقوقی 2026
کاندو با مالکیت کامل به‌جای شرکت نامینی
خرید زمین یا خانه از طریق یک شرکت تایلندی، راهی است که بسیاری از خارجی‌ها هنوز درباره‌اش می‌شنوند. این راه غیرقانونی است و در سال 2026 مقامات آن را دقیق‌تر از همیشه بررسی می‌کنند. برای کاندو راهی ساده و قانونی وجود دارد: مالکیت به نام خودتان.
به‌طور خلاصه
- خارجی‌ها می‌توانند یک واحد کاندو را با مالکیت کامل (فری‌هولد) به نام خود داشته باشند – تا زمانی که مالکیت خارجی‌ها در ساختمان از سهمیهٔ 49 درصدی بیشتر نشود.
- پول از خارج و به ارز خارجی منتقل می‌شود؛ بانک تایلندی فرم FET را صادر می‌کند که در ادارهٔ زمین (Land Office) لازم است.
- نگهداری زمین یا خانه از طریق یک فرد تایلندی یا شرکت نامینی غیرقانونی است. از مه 2026 مقامات بررسی‌ها را در سراسر کشور سخت‌تر کرده‌اند.
- برای خانه، اجارهٔ بلندمدت ثبت‌شده در ادارهٔ زمین (لیزهولد) جایگزین قانونی معمول است.
کاندو: مالکیت کامل به نام شما
طبق قانون کاندومینیوم، خارجی‌ها می‌توانند مالک واحدهای کاندومینیوم باشند. سند مالکیت واحد در ادارهٔ زمین به نام خود شما ثبت می‌شود – بدون شرکت تایلندی و بدون شریک تایلندی. محدودیت، سهمیهٔ خارجی‌هاست: مالکان خارجی روی هم حداکثر 49 درصد از کل مساحت واحدهای یک ساختمان کاندومینیوم را می‌توانند داشته باشند؛ بقیه سهمیهٔ تایلندی است.
برای انتقال، پول باید از خارج و به ارز خارجی بیاید. هنگام حواله هدف را بنویسید – مثلاً «خرید واحد کاندومینیوم»، نام پروژه، شمارهٔ واحد و نام شما. برای مبالغ از 50,000 دلار آمریکا به بالا، بانک تایلندی دریافت‌کننده فرم Foreign Exchange Transaction (FET) و برای مبالغ کمتر گواهی بانکی صادر می‌کند؛ ادارهٔ زمین این مدارک را می‌خواهد. زود از سازنده بپرسید که آیا هنوز واحدی در سهمیهٔ خارجی موجود است و آن را کتبی تأیید بگیرید.
زمین و خانه: چرا ساختارهای نامینی غیرقانونی‌اند
خارجی‌ها در تایلند معمولاً نمی‌توانند مالک زمین باشند. ساختار نامینی – یعنی یک فرد تایلندی یا یک شرکت تایلندی که سهام‌داران تایلندی‌اش فقط نام خود را قرض می‌دهند و زمین یا خانه را برای یک خارجی نگه می‌دارد – غیرقانونی است. این حکم شامل خرید واحدهای سهمیهٔ تایلندی برای خارجی‌ها از طریق شرکت تایلندی هم می‌شود.
پیامدها جدی است: به گفتهٔ ادارهٔ کل زمین (Department of Lands)، خارجی‌هایی که به‌طور غیرقانونی زمین دارند ممکن است با زندان، جریمه یا هر دو روبه‌رو شوند و افراد یا شرکت‌های تایلندی که کمک می‌کنند نیز مسئول‌اند. ممکن است دستور فروش زمین صادر شود و اگر فروش انجام نشود، ادارهٔ کل زمین خودش دستور فروش می‌دهد.
2026: مقامات بررسی‌ها را سخت‌تر می‌کنند
آنچه نهادهای دولتی و روزنامه‌های بزرگ گزارش کرده‌اند – بررسی به معنای حکم نیست، اما نشان می‌دهد این موضوع اکنون چقدر جدی پیگیری می‌شود:
ادارهٔ توسعهٔ کسب‌وکار (DBD) و ادارهٔ تحقیقات ویژه (DSI) شرکت‌های مشکوک به نامینی را مشترکاً بررسی می‌کنند – ابتدا در کوه سامویی و کوه پانگان، سپس در پوکت، کرابی، پانگ‌نگا، پاتایا و هواهین.
The Nationادارهٔ کل زمین بررسی‌ها را پیش و پس از ثبت سخت‌تر می‌کند: در معاملات زمین از 5 میلیون بات به بالا یا پرداخت نقدی از 2 میلیون بات به بالا، منشأ پول خریدار بررسی می‌شود.
The Nationوزارت بازرگانی سوابق مالکیت 125,622 شرکت دارای زمین و کاندو را غربال می‌کند – به‌عنوان بررسی، نه اثبات تخلف.
The NationDSI یک پروندهٔ نامینی در پاتایا را به‌عنوان «پروندهٔ ویژه» می‌پذیرد.
The Nationدولت مبارزه را به سراسر کشور گسترش می‌دهد: زمین‌ها و ساختمان‌های مشکوک بررسی و داده‌های پلیس، مالیات، ثبت شرکت‌ها و مهاجرت تطبیق داده می‌شود تا مالکان واقعی پیدا شوند.
Thai PBS World
لیزهولد: راه قانونی برای خانه
اگر خانه یا ویلا می‌خواهید، معمولاً از اجارهٔ بلندمدتِ ثبت‌شده در ادارهٔ زمین (لیزهولد) استفاده می‌شود. مدت اجاره و تمدید آن محدودیت قانونی دارد و مقامات قراردادهای اجاره‌ای را که برای پنهان کردن مالکیت نامینی به کار می‌روند نیز بررسی می‌کنند. پس قرارداد را به یک وکیل مستقل نشان دهید و از هر ساختاری که هدفش دور زدن قانون است دوری کنید.
منابع: [7]
کاندو با مالکیت کامل یا شرکت نامینی؟
کاندو با مالکیت کامل
- نام چه کسی در سند است؟
- نام شما – ثبت‌شده در ادارهٔ زمین
- قانونی است؟
- بله – در سقف سهمیهٔ 49 درصدی خارجی‌ها
- ریسک اصلی
- ریسک‌های عادی خرید، مثلاً تأخیر در ساخت
شرکت نامینی
- نام چه کسی در سند است؟
- یک فرد یا شرکت تایلندی
- قانونی است؟
- خیر – ساختارهای نامینی غیرقانونی‌اند
- ریسک اصلی
- پیگرد قانونی، فروش اجباری، از دست دادن کنترل
چک‌لیست: خرید امن
- قرارداد خرید را مستقیماً با سازنده ببندید – به نام خودتان.
- از سازنده بخواهید کتبی تأیید کند که واحد شما در سهمیهٔ خارجی است.
- پول را از خارج و به ارز خارجی منتقل کنید و فرم FET یا گواهی بانکی را نگه دارید.
- فقط به حساب رسمی سازنده که در قرارداد آمده پرداخت کنید – هرگز به X Property و هرگز به حساب شخصی.
- اطلاعات حساب را تلفنی و مستقیماً از سازنده تأیید بگیرید – کلاه‌برداران ایمیل و فاکتور جعل می‌کنند.
- اطلاعات شرکت، مجوزها و پروانهٔ ساخت سازنده را بررسی کنید.
- هرگز مدرکی را امضا نکنید که یک فرد یا شرکت تایلندی را به‌جای شما مالک قرار دهد.
- پیش از امضا، قرارداد را به یک وکیل مستقل بدهید تا بررسی کند.
منابع
- Ownership of real estate by foreigners in Thailand: Requesting ownership of a condominium unitThailand.go.th (Government portal, source: REIC)
- Procedure for accepting foreign money transfers to buy assets in ThailandThailand.go.th (Government portal)
- DBD, DSI team up against foreign nominee firms in key Thai tourist areasThe Nation
- Land Department steps up crackdown on nominee landholdingThe Nation
- Department of Lands tightens checks on nominee land deals in ThailandThe Nation
- Thailand nominee crackdown exposes property law loopholesThe Nation
- Nominee-owned foreign firms on Samui taking up long-term land leasesThai PBS World
- Thailand screens 125,622 firms in property nominee crackdownThe Nation
- Thailand’s DSI opens special case in Pattaya nominee crackdownThe Nation
- Nationwide crackdown launched on illegal nominee shareholders and land holdingsThai PBS World
قوانین و رویه‌ها ممکن است تغییر کنند – اطلاعات تا 30 اکتبر 2026.