คู่มือการซื้อ · ข้อกฎหมายปี 2026
คอนโดกรรมสิทธิ์แทนบริษัทนอมินี
การซื้อที่ดินหรือบ้านผ่านบริษัทไทยเป็นวิธีที่ชาวต่างชาติจำนวนมากยังได้ยินกันอยู่ วิธีนี้ผิดกฎหมาย และในปี 2026 ทางการตรวจสอบเข้มงวดกว่าที่เคย สำหรับคอนโดมีทางที่ง่ายและถูกกฎหมาย คือการถือกรรมสิทธิ์ในชื่อของคุณเอง
สรุปสั้น ๆ
- ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโด (freehold) ในชื่อตนเองได้ ตราบใดที่สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารไม่เกินโควตาต่างชาติ 49 %
- เงินต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และธนาคารไทยจะออกแบบฟอร์ม FET ที่ต้องใช้ที่สำนักงานที่ดิน
- การถือครองที่ดินหรือบ้านผ่านคนไทยหรือบริษัทนอมินีผิดกฎหมาย ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2026 ทางการเข้มงวดการตรวจสอบทั่วประเทศ
- สำหรับบ้าน ทางเลือกที่ถูกกฎหมายตามปกติคือสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) ที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
คอนโด: กรรมสิทธิ์ในชื่อของคุณ
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะจดทะเบียนในชื่อของคุณที่สำนักงานที่ดิน – ไม่ต้องมีบริษัทไทยหรือหุ้นส่วนคนไทย ข้อจำกัดคือโควตาต่างชาติ: เจ้าของชาวต่างชาติรวมกันถือได้ไม่เกิน 49 % ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด ส่วนที่เหลือเป็นโควตาไทย
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ เงินต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ระบุวัตถุประสงค์เมื่อโอน เช่น “เพื่อซื้อห้องชุด” ชื่อโครงการ เลขห้อง และชื่อของคุณ สำหรับยอดตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ ธนาคารไทยผู้รับเงินจะออกแบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction (FET) ส่วนยอดที่น้อยกว่าจะออกหนังสือรับรองของธนาคาร ซึ่งสำนักงานที่ดินจะขอเอกสารเหล่านี้ ควรถามผู้พัฒนาโครงการแต่เนิ่น ๆ ว่ายังมีห้องในโควตาต่างชาติหรือไม่ และขอให้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร
ที่ดินและบ้าน: ทำไมนอมินีจึงผิดกฎหมาย
โดยทั่วไปชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ การใช้นอมินี – คนไทยหรือบริษัทไทยที่ผู้ถือหุ้นคนไทยเพียงให้ยืมชื่อ ถือครองที่ดินหรือบ้านแทนชาวต่างชาติ – ผิดกฎหมาย รวมถึงการใช้บริษัทไทยซื้อห้องชุดในโควตาไทยแทนชาวต่างชาติด้วย
ผลที่ตามมาร้ายแรง: ตามข้อมูลของกรมที่ดิน ชาวต่างชาติที่ถือครองที่ดินโดยผิดกฎหมายอาจถูกจำคุก ปรับ หรือทั้งจำทั้งปรับ และคนไทยหรือนิติบุคคลที่ช่วยเหลือก็มีความผิดด้วย อาจมีคำสั่งให้จำหน่ายที่ดิน หากไม่จำหน่าย อธิบดีกรมที่ดินสามารถสั่งจำหน่ายเองได้
ปี 2026: ทางการเข้มงวดการตรวจสอบ
สิ่งที่หน่วยงานรัฐและหนังสือพิมพ์ใหญ่รายงาน – การตรวจสอบไม่ใช่คำตัดสิน แต่แสดงให้เห็นว่าเรื่องนี้ถูกติดตามอย่างจริงจังเพียงใด:
กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) และกรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI) ร่วมกันตรวจสอบบริษัทที่สงสัยว่าเป็นนอมินี – เริ่มที่เกาะสมุยและเกาะพะงัน จากนั้นภูเก็ต กระบี่ พังงา พัทยา และหัวหิน
The Nationกรมที่ดินเข้มงวดการตรวจสอบทั้งก่อนและหลังจดทะเบียน: ธุรกรรมที่ดินตั้งแต่ 5 ล้านบาท หรือชำระเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาท จะถูกตรวจสอบที่มาของเงินผู้ซื้อ
The Nationกระทรวงพาณิชย์คัดกรองข้อมูลผู้ถือหุ้นของบริษัท 125,622 แห่งที่ถือครองที่ดินและห้องชุด – เป็นการคัดกรอง ไม่ใช่การชี้ว่ามีความผิด
The NationDSI รับคดีนอมินีในพัทยาเป็น “คดีพิเศษ”
The Nationรัฐบาลขยายการปราบปรามไปทั่วประเทศ: ตรวจสอบที่ดินและอาคารที่น่าสงสัย และเชื่อมโยงข้อมูลตำรวจ ภาษี ทะเบียนนิติบุคคล และตรวจคนเข้าเมือง เพื่อหาเจ้าของที่แท้จริง
Thai PBS World
Leasehold: ทางที่ถูกกฎหมายสำหรับบ้าน
หากต้องการบ้านหรือวิลล่า โดยปกติจะใช้สิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) ที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ระยะเวลาเช่าและการต่ออายุมีข้อจำกัดตามกฎหมาย และทางการยังตรวจสอบสัญญาเช่าที่ใช้อำพรางการถือครองแบบนอมินีด้วย ดังนั้นควรให้ทนายความอิสระตรวจสัญญา และหลีกเลี่ยงโครงสร้างใด ๆ ที่มีจุดประสงค์เพื่อหลบเลี่ยงกฎหมาย
แหล่งข้อมูล: [7]
คอนโดกรรมสิทธิ์ หรือ บริษัทนอมินี?
คอนโดกรรมสิทธิ์
- ชื่อใครอยู่ในหนังสือกรรมสิทธิ์?
- ชื่อของคุณ – จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
- ถูกกฎหมายหรือไม่?
- ใช่ – ภายในโควตาต่างชาติ 49 %
- ความเสี่ยงหลัก
- ความเสี่ยงทั่วไปของการซื้อ เช่น การก่อสร้างล่าช้า
บริษัทนอมินี
- ชื่อใครอยู่ในหนังสือกรรมสิทธิ์?
- คนไทยหรือบริษัทไทย
- ถูกกฎหมายหรือไม่?
- ไม่ – การใช้นอมินีผิดกฎหมาย
- ความเสี่ยงหลัก
- ถูกดำเนินคดี ถูกบังคับขาย สูญเสียการควบคุม
เช็กลิสต์: ซื้ออย่างปลอดภัย
- ทำสัญญาซื้อขายกับผู้พัฒนาโครงการโดยตรง – ในชื่อของคุณเอง
- ให้ผู้พัฒนาโครงการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าห้องของคุณอยู่ในโควตาต่างชาติ
- โอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และเก็บแบบฟอร์ม FET หรือหนังสือรับรองของธนาคารไว้
- ชำระเงินเข้าบัญชีทางการของผู้พัฒนาโครงการที่ระบุในสัญญาเท่านั้น – ไม่ชำระให้ X Property และไม่เข้าบัญชีส่วนตัว
- ยืนยันข้อมูลบัญชีทางโทรศัพท์กับผู้พัฒนาโครงการโดยตรง – มิจฉาชีพปลอมอีเมลและใบแจ้งหนี้
- ตรวจสอบข้อมูลบริษัท ใบอนุญาต และใบอนุญาตก่อสร้างของผู้พัฒนาโครงการ
- อย่าลงนามในเอกสารที่ให้คนไทยหรือบริษัทไทยเป็นเจ้าของแทนคุณ
- ให้ทนายความอิสระตรวจสัญญาก่อนลงนาม
แหล่งข้อมูล
- Ownership of real estate by foreigners in Thailand: Requesting ownership of a condominium unitThailand.go.th (Government portal, source: REIC)
- Procedure for accepting foreign money transfers to buy assets in ThailandThailand.go.th (Government portal)
- DBD, DSI team up against foreign nominee firms in key Thai tourist areasThe Nation
- Land Department steps up crackdown on nominee landholdingThe Nation
- Department of Lands tightens checks on nominee land deals in ThailandThe Nation
- Thailand nominee crackdown exposes property law loopholesThe Nation
- Nominee-owned foreign firms on Samui taking up long-term land leasesThai PBS World
- Thailand screens 125,622 firms in property nominee crackdownThe Nation
- Thailand’s DSI opens special case in Pattaya nominee crackdownThe Nation
- Nationwide crackdown launched on illegal nominee shareholders and land holdingsThai PBS World
กฎหมายและแนวปฏิบัติอาจเปลี่ยนแปลง – ข้อมูล ณ 30 ต.ค. 2026