Apartament freehold în loc de firmă-paravan

Pe scurt

• Străinii pot deține un apartament în proprietate deplină (freehold), pe numele lor – atâta timp cât proprietatea străină din clădire rămâne în limita cotei de 49 % pentru străini.
• Banii vin din străinătate, în valută; banca thailandeză emite formularul FET de care aveți nevoie la Oficiul funciar (Land Office).
• Deținerea unui teren sau a unei case printr-un cetățean thailandez sau printr-o firmă-paravan este ilegală. Din mai 2026, autoritățile înăspresc controalele în toată țara.
• Pentru case, închirierea pe termen lung înregistrată la Oficiul funciar (leasehold) este alternativa legală obișnuită.

Apartament: proprietate deplină pe numele dumneavoastră

Conform Legii condominiilor, străinii pot deține apartamente în clădiri de tip condominiu. Titlul de proprietate al apartamentului se înregistrează la Oficiul funciar pe numele dumneavoastră – fără firmă thailandeză și fără partener thailandez. Limita este cota pentru străini: împreună, proprietarii străini pot deține cel mult 49 % din suprafața totală a apartamentelor dintr-o clădire de condominiu; restul este cota thailandeză.

Pentru transfer, banii trebuie să vină din străinătate, în valută. Menționați scopul la transfer – de exemplu „achiziție apartament în condominiu”, proiectul, numărul apartamentului și numele dumneavoastră. Pentru sume de la 50.000 de dolari americani în sus, banca thailandeză care primește banii emite formularul Foreign Exchange Transaction (FET), iar pentru sume mai mici o adeverință bancară; Oficiul funciar cere aceste documente. Întrebați din timp dezvoltatorul dacă mai există un apartament liber în cota pentru străini și cereți confirmarea în scris.

Surse: [1] [2] [6]

Terenuri și case: de ce structurile-paravan sunt ilegale

În general, străinii nu pot deține terenuri în Thailanda. O structură de tip „nominee” – un cetățean thailandez sau o firmă thailandeză ai cărei asociați thailandezi doar își împrumută numele deține un teren sau o casă pentru un străin – este ilegală. Același lucru este valabil când printr-o firmă thailandeză se cumpără apartamente din cota thailandeză pentru străini.

Consecințele sunt grave: potrivit Departamentului Funciar (Department of Lands), străinii care dețin ilegal terenuri riscă închisoare, amendă sau ambele, iar cetățenii sau firmele thailandeze care îi ajută răspund și ei. Se poate dispune vânzarea terenului; dacă aceasta nu are loc, Departamentul Funciar o poate dispune singur.

Surse: [4] [6]

2026: autoritățile înăspresc controalele

Ce relatează instituțiile oficiale și marile ziare – un control nu este o condamnare, dar arată cât de serios este urmărit acum subiectul:

1. 11 mai 2026

   Departamentul pentru Dezvoltarea Afacerilor (DBD) și Departamentul de Investigații Speciale (DSI) controlează împreună firmele suspectate de a fi paravan – întâi pe Koh Samui și Koh Phangan, apoi în Phuket, Krabi, Phang Nga, Pattaya și Hua Hin.

   The Nation
2. 26 mai 2026

   Departamentul Funciar înăsprește controalele înainte și după înregistrare: la tranzacții cu terenuri de la 5 milioane de baht în sus sau la plăți în numerar de la 2 milioane de baht în sus se examinează proveniența banilor cumpărătorului.

   The Nation
3. 8 sept. 2026

   Ministerul Comerțului analizează evidențele de proprietate a 125.622 de firme care dețin terenuri și apartamente – ca un control, nu ca o constatare a unei încălcări.

   The Nation
4. 15 sept. 2026

   DSI preia un caz de tip „nominee” din Pattaya drept „caz special”.

   The Nation
5. 19 oct. 2026

   Guvernul extinde acțiunea la nivel național: terenurile și clădirile suspecte sunt controlate, iar datele poliției, ale fiscului, ale registrului comerțului și ale imigrării sunt comparate pentru a găsi adevărații proprietari.

   Thai PBS World

Leasehold: calea legală pentru case

Dacă doriți o casă sau o vilă, de obicei se folosește închirierea pe termen lung înregistrată la Oficiul funciar (leasehold). Durata și prelungirile au limite legale, iar autoritățile examinează și contractele de închiriere folosite pentru a ascunde o proprietate de tip „nominee”. De aceea, dați contractul spre analiză unui avocat independent și evitați orice structură al cărei scop este ocolirea legii.

Surse: [7]

Apartament freehold sau firmă-paravan?

Listă: cumpărare în siguranță

1. Semnați contractul de vânzare direct cu dezvoltatorul – pe numele dumneavoastră.
2. Cereți dezvoltatorului confirmarea scrisă că apartamentul se află în cota pentru străini.
3. Transferați banii din străinătate, în valută, și păstrați formularul FET sau adeverința bancară.
4. Plătiți doar în contul oficial al dezvoltatorului, menționat în contract – niciodată către X Property și niciodată într-un cont personal.
5. Confirmați datele bancare telefonic, direct cu dezvoltatorul – escrocii falsifică e-mailuri și facturi.
6. Controlați datele firmei dezvoltatorului, licențele și autorizația de construire.
7. Nu semnați niciodată documente care trec un cetățean sau o firmă thailandeză drept proprietar în locul dumneavoastră.
8. Înainte de semnare, dați contractul spre analiză unui avocat independent.

Surse

1. Ownership of real estate by foreigners in Thailand: Requesting ownership of a condominium unitThailand.go.th (Government portal, source: REIC)10 iul. 2023
2. Procedure for accepting foreign money transfers to buy assets in ThailandThailand.go.th (Government portal)11 iul. 2023
3. DBD, DSI team up against foreign nominee firms in key Thai tourist areasThe Nation11 mai 2026
4. Land Department steps up crackdown on nominee landholdingThe Nation12 mai 2026
5. Department of Lands tightens checks on nominee land deals in ThailandThe Nation26 mai 2026
6. Thailand nominee crackdown exposes property law loopholesThe Nation22 iun. 2026
7. Nominee-owned foreign firms on Samui taking up long-term land leasesThai PBS World15 aug. 2026
8. Thailand screens 125,622 firms in property nominee crackdownThe Nation8 sept. 2026
9. Thailand’s DSI opens special case in Pattaya nominee crackdownThe Nation15 sept. 2026
10. Nationwide crackdown launched on illegal nominee shareholders and land holdingsThai PBS World19 oct. 2026

Legile și practica se pot schimba – informații valabile la 30 oct. 2026.