以永久产权公寓代替代持公司

要点

• 只要楼内外国人持有比例不超过 49 % 的外国人配额，外国人即可以本人名义以永久产权（freehold）拥有公寓单位。
• 购房款须以外币从境外汇入；泰国银行会出具在土地厅（Land Office）办理过户所需的 FET 表格。
• 通过泰国人或代持公司持有土地或房屋属于违法行为。自 2026 年 5 月起，当局在全国范围内加强审查。
• 购买独栋房屋时，在土地厅登记的长期租赁（leasehold）是常见的合法替代方式。

公寓：以本人名义持有永久产权

根据《公寓法》，外国人可以拥有公寓单位。单位的产权证在土地厅直接登记在您本人名下——无需泰国公司，也无需泰国合伙人。唯一的限制是外国人配额：一栋公寓楼内所有单位总面积中，外国业主合计最多可持有 49 %，其余为泰国人配额。

办理过户时，资金必须以外币从境外汇入。汇款时请注明用途，例如“购买公寓单位”、项目名称、单位号和您的姓名。金额达到 5 万美元及以上时，收款的泰国银行会出具 Foreign Exchange Transaction（FET）表格，金额较小时出具银行证明；土地厅会要求提供这些文件。请尽早向开发商确认外国人配额中是否仍有单位，并请其书面确认。

资料来源: [1] [2] [6]

土地和房屋：为什么代持违法

外国人一般不能在泰国拥有土地。代持结构（nominee）——由泰国个人或泰国股东仅出借名义的泰国公司为外国人持有土地或房屋——属于违法行为。通过泰国公司为外国人购买泰国人配额中的公寓单位，同样属于此类。

后果严重：据泰国土地厅（Department of Lands）表示，非法持有土地的外国人可能面临监禁、罚款或两者并罚，提供协助的泰国个人或公司同样须承担责任。当局可责令出售该土地；如未出售，土地厅可自行下令出售。

资料来源: [4] [6]

2026 年：当局加强审查

政府部门和主要报纸的报道——审查并不等于定罪，但显示出这一问题如今受到何等重视：

1. 2026年5月11日

   商业发展厅（DBD）与特别调查厅（DSI）联合审查涉嫌代持的公司——先从苏梅岛和帕岸岛开始，随后扩展到普吉、甲米、攀牙、芭提雅和华欣。

   The Nation
2. 2026年5月26日

   土地厅加强登记前后的审查：土地交易金额达 500 万泰铢及以上，或现金支付达 200 万泰铢及以上时，将核查买方资金来源。

   The Nation
3. 2026年9月8日

   商业部对持有土地和公寓的 125,622 家公司的股权记录进行筛查——这是审查，不是认定违法。

   The Nation
4. 2026年9月15日

   特别调查厅（DSI）将芭提雅的一起代持案件列为“特别案件”。

   The Nation
5. 2026年10月19日

   政府将打击行动扩大到全国：审查可疑的土地和建筑持有情况，并比对警方、税务、公司登记和移民数据，以查明真正的所有人。

   Thai PBS World

长期租赁：购买房屋的合法途径

如果您想要独栋房屋或别墅，通常采用在土地厅登记的长期租赁（leasehold）。租期和续约选项都有法律限制，当局也会审查用于掩盖代持的租赁合同。因此请让独立律师审核合同，并避免任何以规避法律为目的的安排。

资料来源: [7]

永久产权公寓还是代持公司？

清单：安全购房

1. 直接与开发商签订购房合同——以您本人的名义。
2. 请开发商书面确认您的单位属于外国人配额。
3. 以外币从境外汇款，并保留 FET 表格或银行证明。
4. 只向合同中注明的开发商官方账户付款——绝不向 X Property 或私人账户付款。
5. 直接致电开发商核实银行信息——诈骗者会伪造邮件和账单。
6. 核查开发商的公司信息、执照和建筑许可。
7. 绝不签署让泰国个人或公司代替您成为业主的文件。
8. 签约前请独立律师审核合同。

资料来源

1. Ownership of real estate by foreigners in Thailand: Requesting ownership of a condominium unitThailand.go.th (Government portal, source: REIC)2023年7月10日
2. Procedure for accepting foreign money transfers to buy assets in ThailandThailand.go.th (Government portal)2023年7月11日
3. DBD, DSI team up against foreign nominee firms in key Thai tourist areasThe Nation2026年5月11日
4. Land Department steps up crackdown on nominee landholdingThe Nation2026年5月12日
5. Department of Lands tightens checks on nominee land deals in ThailandThe Nation2026年5月26日
6. Thailand nominee crackdown exposes property law loopholesThe Nation2026年6月22日
7. Nominee-owned foreign firms on Samui taking up long-term land leasesThai PBS World2026年8月15日
8. Thailand screens 125,622 firms in property nominee crackdownThe Nation2026年9月8日
9. Thailand’s DSI opens special case in Pattaya nominee crackdownThe Nation2026年9月15日
10. Nationwide crackdown launched on illegal nominee shareholders and land holdingsThai PBS World2026年10月19日

法律和实践可能变化——信息截至 2026年10月30日。